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年末“限价”压顶 上海“高价地”项目低价入市

作者: | 发布时间:2018-12-14 15

时至年末,上海新房市场迎来供应量的高峰。


据上海中原地产数据显示,截至12月21日,上海当月已有19个住宅项目成功获取预售许可,进入开盘阶段,这其中包括此前备受关注的高价地地块。


上海中原地产市场分析师卢文曦表示:“由于上海前期供应速度低于平均水平,因此最后几周补量动作在意料之中,不过供应量能创新高却高于预期,表明房企在推盘意愿上仍较积极,为最后业绩做冲刺,最后一周的成交量有望冲击20万平方米的高度。”

 

高价地项目亏本入市?


在加推的新盘中,不乏“高价地”楼盘的亮相。


例如,在上海“高价地”频出的2016年,融创以30.05亿元竞得泗泾“双子”地块之一的泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块,楼板价38291.33元/平方米,溢价率超过110%。


时隔两年半,该地块变身“融创壹号公馆”在12月17日正式开始认筹,首次开盘总价380万元起,单价在4万元/平方米到5万元/平方米之间,85平方米的最小户型单价在4.3万元/平方米左右。


上海某房企人士告诉记者:“高价地项目相继入市,但是单价并不高,比如融创泗泾高价地项目,精装修交付,之前市场传言要卖6万以上,而此次单价相比于之前的金地、保利等新楼盘增幅并不大,售价大幅低于预期。”


长期在泗泾居住的熊先生告诉记者:“泗泾的房价从2016年到去年,涨得比较凶,而到了今年,泗泾的二手房价有些下降。”


从楼板价来看,加上资金和人力成本,融创壹号公馆开盘售价盈利空间大幅压缩。业内人士分析:“楼板价已经达到3.8万,至少卖到5万保本,而目前小户型最低价为4.3万,加上建安等成本,此次可能是亏本开盘。”


卢文曦分析称:“一方面,上海对预售证管控严格,限价情况下取证价格受到管控,另一方面,销售和市场等多方面也使得地王楼盘‘等不起’。”

 

新房加推,售价不升反降


一度取证遭遇瓶颈的龙湖天璞在一期推出956套房源后,二期紧随其后获取预售许可加推最后的10幢楼,共计576套房源。此次加推的二期房源均价51300元/平方米,与新盘加推涨价的惯例相反,二期相比于一期每平方米直降500元。


然而细算下来,龙湖天璞其实并未降价,而是变相降低了装修标准从而单价降低。据悉,龙湖天璞二期为简装交付,装修标准仅1000元/平方米,相比一期4500元/平方米的装修标准,二期整体价格其实还涨了4000元/平方米。


尽管龙湖天璞是上海今年的网红楼盘,一期销售也成功帮助上海龙湖揽金50亿元,但是,龙湖天璞在2015年拿地时楼板价就高达27084元/平方米,彼时市场预测单价将会超过8万元,而后遇到上海市场调控加严,预售证一直“难产”,而直到今年年中才得以入市,而单价一降再降至51800元/平方米。回顾3年来的煎熬,龙湖天璞可谓是降价跑量的典型代表。


同样,位于大虹桥的万科天空之城,三期加推相比于一期售价也有所下降。据网上房地产数据,2017年3月万科天空之城首次开盘,价格区间为56600元-64700元/平方米,而今年年末加推,价格区间调整为50130元-62137元/平方米。


虽然价格有所下降,但是销售却不及预期。12月16日,万科天空之城第三次开盘,单价保持在5.8万元/平方米,但成交热度明显弱于前两次。据悉,此次万科天空之城共计推出722套房源,而上海东方公证处公布的摇号中标结果仅为302组,去化率仅为41.8%。


不仅是万科天空之城,年末入市新盘多数摇号情况不佳。例如,11月推出的新城西岸公园摇号组数仅相当于房源量的23%,甚至中环一号、国际明佳城这样的市区楼盘,其摇号组数也不足房源量的一半。


某房企营销负责人告诉记者:“新房销售明显不如去年,即便价格下降,摇号情况也不理想,这种情况有可能持续到明年年中,有一个触底的趋势。”


卢文曦也分析称:“新盘加推同样也是受到限价限制,新房加推价格只能与此前价格持平或者下降,这样才能领预售证,而限价的政策还将持续,明年市场将会进一步探底。”


新京报记者 徐倩 编辑 袁秀丽 校对 付春愔